Yabancılar Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın alabilir mi?

Kısa cevap nedir ve neden şart koşulmalıdır?

Yabancılar Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın alabilir. Meclis’in 2008’de kabul ettiği ve 2024’te önemli ölçüde yeniden yazdığı mevcut yasadan önce de alabiliyorlardı. Yapamadıkları şey serbestçe satın almaktır: bir yabancının her satın alması Bakanlar Kurulu’nun iznine muhtaçtır, mülk sayısı ve türü sınırlıdır, bazı araziler tamamen hariç tutulmuştur ve sınırların kendisi 2025’ten beri yasa yerine geçici kararnamelerle belirlenmektedir.

Kural · henüz çevrilmedi

Foreigners need Council of Ministers permission to buy or lease long-term

A foreign natural or legal person may buy immovable property in Northern Cyprus only after obtaining a purchase permission from the Council of Ministers, and may take a long-term lease only with prior Council of Ministers permission.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Pratik anlamı

Signing a contract and paying does not make you the owner. Title can only pass into your name after the permission is granted and published, and within the deadlines that then run.

Kimler için geçerli: Diğer yabancı uyruklular · KKTC’yi tanıyan ve karşılıklılık tanıyan devletlerin vatandaşları · Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları · Gerçek kişiler · Şirketler ve diğer tüzel kişiler · Bir yabancı adına hareket eden mütevelli

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Articles 3, 5, 8(1) and 9 · yürürlük başlangıcı 10 Kasım 2008 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Bu sayfanın geri kalanı, bundan doğan soruları yanıtlar: kimin yabancı sayıldığı, ne kadar ve neyin satın alınabileceği, şirketlerin ve mütevellilerin neler yapıp yapamayacağı, uzun vadeli kiralama ve yatırım amaçlı satın alma alternatifleri, ve 2024 değişikliğinden önce imzalanan sözleşmelere neyin uygulandığı.

Kim yabancı sayılır?

Tanım, birçok alıcının beklediğinden daha geniştir ve 2024’te, sınırları aşmak için kullanılan yolları kapatmak amacıyla bilinçli olarak genişletilmiştir.

Kural · henüz çevrilmedi

Who counts as a "foreigner"

A "foreigner" is any natural person who is not a TRNC citizen; the term includes foreign legal persons and a foreigner’s trustee. A company established or registered in the TRNC counts as a foreign legal person if any share or capital belongs to a foreigner, or if the majority of its directors are foreign.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Pratik anlamı

Buying through a local company does not avoid the rules if you hold any of its shares or most of its directors are foreign.

Kimler için geçerli: Gerçek kişiler · Şirketler ve diğer tüzel kişiler · Bir yabancı adına hareket eden mütevelli

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 2, definitions of "Yabancı" and "Yabancı Tüzel Kişi" (as substituted by Law 39/2024) · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Bir yabancı ne kadar ve ne satın alabilir?

Yan yana duran iki sınır seti vardır. Yasa bir seti belirler; 2025’ten beri doksan günde bir yeniden yayımlanan, yasa gücünde bir kararname ise, “kararname yürürlükte olduğu sürece” geçerli olan daha geniş bir seti belirler. Bir kararname yürürlükteyken, sınırları yasanınkilerin yerine uygulanır.

Kural · henüz çevrilmedi

Current acquisition limits under the decree in force

While the decree is in force, a foreign natural or legal person may, with Council of Ministers permission, buy: land of up to 1,338 m² suitable for a building permit with only one dwelling; or up to three apartments (up to six for citizens of states that recognise the TRNC and grant reciprocal rights); or a detached house on land of up to 3,300 m² with no second dwelling; or, in a housing estate or site, two two-storey detached villas (three for citizens of recognising states).^[3]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Diğer yabancı uyruklular · KKTC’yi tanıyan ve karşılıklılık tanıyan devletlerin vatandaşları · Arsa · Daire · Müstakil ev

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners, Article 4, new Article 8(1)(A)–(Ç) · yürürlük başlangıcı 7 Ağustos 2026 · şu tarihe kadar 5 Kasım 2026 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Kural · henüz çevrilmedi

Statutory acquisition limit: one property per foreigner

Under the law as amended in 2024, a foreign natural or legal person may buy one immovable property with Council of Ministers permission: either land of up to 1,338 m² suitable for a building permit on which only one dwelling may be built; or one apartment (up to three apartments for citizens of states that recognise the TRNC and grant reciprocal rights); or a detached house on land of up to 3,300 m² on which no further dwelling may be built.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Pratik anlamı

These are the limits written into the law. While a decree with force of law is in force they are displaced by the decree’s wider limits; check which instrument applies on the day you contract.

Kimler için geçerli: Diğer yabancı uyruklular · KKTC’yi tanıyan ve karşılıklılık tanıyan devletlerin vatandaşları · Arsa · Daire · Müstakil ev

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 8(1) · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Bazı mülkler, sınırlar ne olursa olsun hariç tutulur:

Kural · henüz çevrilmedi

Agricultural and forest land cannot be sold to foreigners

Immovable property in agricultural land and forest land may not be sold to foreign natural or legal persons. A person who sells such land to a foreigner commits an offence.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Tarım arazisi · Orman arazisi

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 4(1); penalty in Article 16(1) · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Kural · henüz çevrilmedi

No share titles in land; up to three foreigners may share a house or apartment

Foreign natural or legal persons may not buy land in shares (share title). An apartment or detached house may be bought in shares on a separate title by no more than three foreign natural persons, subject to the other limits.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Arsa · Hisseli tapu · Daire · Müstakil ev

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 8(9); penalty in Article 16(4) · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Bireysel sınırların ötesinde, iki toplu sınır daha geçerlidir: bir ilçenin ve ülkenin yabancılara geçebilecek payı üzerinde, ve herhangi bir konut projesindeki pay üzerinde.

Kural · henüz çevrilmedi

Caps on the share of land that may be sold to foreigners

No more than seven per cent of a district’s surface area, and in any case no more than three per cent of the country’s surface area, may be sold to foreigners; any registration made contrary to these ratios is void.^[1]

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 4(3) · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Kural · henüz çevrilmedi

Current cap: at most eighty per cent of a housing project may be sold to foreigners

While the decree is in force, more than half of the properties on the same parcel may not be bought by foreigners who are first-degree relatives or relatives by marriage of each other, or of the same nationality; and in any case at most eighty per cent of housing projects in development areas may be sold to foreigners.^[3]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Daire

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners, Article 4, new Article 8(10) · yürürlük başlangıcı 7 Ağustos 2026 · şu tarihe kadar 5 Kasım 2026 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Güncel sınırlar neden “geçici”?

Çünkü bunlar, Bakanlar Kurulu’nun acil ekonomik konular için çıkarabileceği ve doksan gün süren, yasa gücünde kararnamelerle belirleniyor. Mülkiyet kararnamesi en son Ağustos 2026’da olmak üzere beş kez yeniden yayımlandı ve gerekçe notu, yasayı değiştirecek bir tasarının Meclis önünde olduğunu kaydediyor. Sınırlar 2025’ten beri her çeyrekte yenilendi; yeniden yenilenip yenilenmeyeceği ya da tasarıyla değiştirilip değiştirilmeyeceği belli değil. Size söylenen herhangi bir rakamı, o gün yürürlükte olan kararnameye karşı okuyun.

Benim için bir şirket veya mütevelli satın alabilir mi?

Bir şirket satın alabilir, ancak herhangi bir hissesi bir yabancıya aitse yabancı bir tüzel kişi sayılır; bu nedenle izin şartından ve sınırlardan kaçamaz ve ilgili kişileri güvenlik soruşturmasından geçirilir. Mütevelli düzenlemelerine yalnızca sınırlar dahilinde izin verilir; sınırları aşmak için kullanılırlarsa geçersiz ve cezai suç sayılırlar.

Kural · henüz çevrilmedi

Foreign legal entities need permission after a security check of their people

Purchases and long-term leases by foreign legal persons are subject to Council of Ministers permission, conditional on a positive security investigation of their directors, managers, shareholders or members. The same applies when a foreign legal person transfers its shares to another foreigner or changes a foreign director, manager or trustee.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

İstisnalar

• Companies registered in the TRNC whose shares are publicly offered, or publicly held companies established in the TRNC.

Kimler için geçerli: Şirketler ve diğer tüzel kişiler

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 4(5) · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Kural · henüz çevrilmedi

Trustee agreements may not be used to exceed the limits

Foreign natural or legal persons may not conclude a trustee (yediemin) agreement in order to buy more property than the law allows, whatever the Contracts Law or the Trustees Law would otherwise permit. The parties to such an agreement commit an offence.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Gerçek kişiler · Şirketler ve diğer tüzel kişiler · Bir yabancı adına hareket eden mütevelli

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 8(15); penalty in Article 16(7) · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Yabancı ortaklı bir şirketin önemli ölçüde daha fazla araziye sahip olabileceği tek durum yatırımdır ve bunun kendi koşulları vardır:

Kural · henüz çevrilmedi

Companies with foreign shareholders may buy investment land up to 80,280 m²

A company established or registered in the TRNC with any foreign shareholding may, subject to the investment rules, buy up to 80,280 m² of land for investment; its shareholders, directors or trustees may not buy land a second time through another entity; and a foreign company that buys property must notify the Registrar of Companies within six months of the transfer.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Şirketler ve diğer tüzel kişiler · Yatırımcılar

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 8(13) · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Uzun vadeli kiralama bir alternatif mi?

Evet. Yasa, aynı Kurul izniyle on ile doksan dokuz yıl arası kiralamalar öngörür. Sözleşme, ruhsatlı bir avukat tarafından hazırlanmalı ve vakit kaybetmeden tescil edilmelidir.

Kural · henüz çevrilmedi

Long-term leases: ten to ninety-nine years, registered within thirty days

A long-term lease to a foreigner runs for at least ten and at most ninety-nine years. The lease contract must be prepared by a practising advocate and signed before two witnesses, and an application to register it at the District Land Registry must be made within thirty days of signature; late applications are not accepted. The tenant receives a lease certificate recorded on the title and a real right limited to the lease term that can be transferred, mortgaged, sub-let, inherited and enforced against.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Uzun vadeli kiracılar

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 6 · yürürlük başlangıcı 10 Kasım 2008 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Yatırım yolu nedir?

Turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya araştırma alanlarında yatırım amaçlı satın almalara, normal sınırların dışında izin verilebilir. Yasa yüksek bir asgari depozito belirler; yürürlükteki kararname bunu yarıya indirir. Yasa, inşa-sat konut projelerini yatırım yolunun dışında tutar.

Kural · henüz çevrilmedi

Current investment threshold: ten million euros

While the decree is in force, an investment in tourism, education, health, industry, agriculture, technology or research qualifies for an investment-purpose purchase if at least ten million euros is deposited in a bank operating in the TRNC and used within two years for the investment stated in the Council of Ministers decision (land purchase excluded). Build-and-sell housing is not an investment.^[3]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Yatırımcılar

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners, Article 3(3) ("Yatırım") and Article 4, new Article 8(11)(C) · yürürlük başlangıcı 7 Ağustos 2026 · şu tarihe kadar 5 Kasım 2026 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

2026’da kararnameyle getirilen ayrı bir kategori, yabancı bir işletmenin, sahibi olmadan konutları elden çıkarma hakkına almasına ve bunları yabancı alıcılara satmasına izin verir:

Kural · henüz çevrilmedi

Licensed intermediary investor

While the decree is in force, a foreign natural or legal person may obtain an annual licence from the Ministry’s Undersecretariat to take at least ten dwellings a year (excluding land and plots) into its disposal by written agreement, at project stage or after final approval, without acquiring ownership, in order to market and transfer them to foreign buyers. The licence fee is twice the monthly gross minimum wage; agreements must be registered at the District Land Registry within one month; transfers to buyers must be completed within two years of final approval; the applicant must produce an apostilled criminal-record certificate no more than three months old; and breaches lead to cancellation of the licence.^[3]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Gerçek kişiler · Şirketler ve diğer tüzel kişiler · Yatırımcılar

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners, Article 3(1) definition; Articles 5 and 6, new Articles 8A and 8B · yürürlük başlangıcı 7 Ağustos 2026 · şu tarihe kadar 5 Kasım 2026 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Sözleşmem 21 Mayıs 2024’ten önce imzalandıysa ne olur?

2024 değişikliği, o tarihte zaten var olan sözleşmeler için geçiş kurallarıyla birlikte geldi ve kararnameler bunları defalarca uzattı ve yeniden şekillendirdi. Bugün başlıca mekanizmalar şunlardır: her kararnamede yeniden başlayan bir tescil süresi, sınırları aşan sözleşmeler için bir bildirim ücreti, ve sınırlar dahilinde tapu alamayan alıcılar için on yıllık bir kullanım belgesi.

Kural · henüz çevrilmedi

Pre-2024 contracts: register and apply within six months of the decree

While the decree is in force, a foreigner who signed a sales contract before Law 39/2024 came into force on 21 May 2024, and the seller, must within six months of the decree’s entry into force register the contract at the District Land Registry up to the buyer’s acquisition right and apply to the Ministry for purchase permission.^[3]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: 21 Mayıs 2024’ten önce imzalanan sözleşmeler

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners, Article 8, new transitional Article 1(2)(A) · yürürlük başlangıcı 7 Ağustos 2026 · şu tarihe kadar 5 Kasım 2026 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Kural · henüz çevrilmedi

Usage certificate for over-limit pre-2024 contracts: ten years, ownership stays with the seller

While the decree is in force, a foreigner who has notified over-limit pre-2024 contracts may register contracts for dwellings (not land) at the District Land Registry, request the usage-certificate right and pay the title transfer fees, and receive a ten-year usage certificate. Ownership remains with the seller; the certificate cannot be cancelled during the period except on transfer or at the holder’s request; holders of properties under the holiday-homes regime receive an indefinite certificate; the certificate confers use and enjoyment but not ownership, and its rights other than the right to sell cannot be transferred; a positive security check and full payment of the price are conditions; no certificate is available for property in restricted zones; contracts not transferred within ten years become void.^[3]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Daire · Müstakil ev · 21 Mayıs 2024’ten önce imzalanan sözleşmeler

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners, Article 8, new transitional Article 1(2)(C)–(D) · yürürlük başlangıcı 7 Ağustos 2026 · şu tarihe kadar 5 Kasım 2026 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Daha sonra satabilir veya mülkü devredebilir miyim?

Başka bir yabancıya sonraki bir satış aynı kısıtlamalara tabidir; bu nedenle alıcının kendi iznine ihtiyacı olacaktır. Yakın akrabalara devirler kararname kapsamında farklı ele alınır.

Kural · henüz çevrilmedi

Transfers between foreigners are subject to the same restrictions

The restrictions in Article 4 also apply when property lawfully acquired by a foreigner is leased long-term or transferred to another foreigner.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Pratik anlamı

A future foreign buyer of your property will need their own permission; resale is not automatic.

Kimler için geçerli: Yeniden satış

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 12 · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Kural · henüz çevrilmedi

A foreigner may transfer to close relatives with Ministry approval

While the decree is in force, a foreigner may transfer property held in their name or leased by them to relatives of the first and second degree by blood or marriage, with the knowledge and approval of the Ministry, regardless of the restrictions in Article 4 of the law.^[3]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Devir sonrası · Yeniden satış

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners, Article 7, addition to Article 12 · yürürlük başlangıcı 7 Ağustos 2026 · şu tarihe kadar 5 Kasım 2026 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Hangi yol sizin için geçerli olursa olsun, izin alıcıya özeldir ve sınırlar alıcı başına sayılır; bu nedenle sonraki bir satış, bir sonraki yabancı malik için süreci yeniden başlatır. Satın alma süreci rehberi aşamaları sırasıyla ortaya koyar; izin rehberi ise başvurunun kendisini açıklar.