İçeriğe geç
North Cyprus Reference
Menü

Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın almak güvenli mi?

North Cyprus Reference Editorial··Hukuki inceleme: Beklemede·İngilizce kaydın çevirisi

Bu sayfanın satın alma sürecindeki yeri: Araştırma ve Sözleşme öncesi

Kısaca

Bu sorunun her mülk için geçerli tek bir cevabı yoktur. Durum, belirli mülke ve işleme bağlıdır: mülkü kimin sattığına ve tapusuna ne işlendiğine, hangi izinlere ve tapu düzenlemelerine sahip olduğuna, ve yabancı bir alıcı olarak sizin için hangi kuralların geçerli olduğuna. Bu olguların çoğu kayıtlar, belgeler ve o anda yürürlükte olan kurallar aracılığıyla kontrol edilebilir. Bazı mülkler ayrıca, araziyi 1974 öncesinde kimin sahiplendiğiyle bağlantılı ayrı bir hukuki soruyu gündeme getirir; sıradan kontrolleri tamamlamak bu soruyu yanıtlamaz. Dikkatli bir alıcı, satın almanın olgularını tespit eder, bu ek sorunun geçerli olup olmadığını öğrenir ve karar vermeden önce neyin çözümlenmemiş kaldığını açıkça görür.

Bu neye bağlı

  • Mülkü kim satıyor ve tapuya ne işlenmiş? Satıcının konumu ve varsa herhangi bir ipotek, takyidat veya başka bir kayıt, herhangi bir ödeme yapmadan önce kuzeydeki Tapu Dairesi kaydına karşı kontrol edilebilir.
  • Mülkün hangi izinleri ve tapu düzenlemeleri var? Mevcut imar ve inşaat izinlerini, mülkün güncel tapu durumunu ve satıcının dayandığı tapuya giden yolu belirleyin; kendi tapusu olan tamamlanmış bir birim ile tamamlanmamış bir proje farklı konumdadır.
  • Mülkün mülkiyet geçmişi ek bir soru gündeme getiriyor mu? Bazı araziler için, 1974 öncesinde kime ait olduğu, yukarıdaki kontrollerden ayrı hukuki sorular doğurur; tapu sınıfı bu soruyu sormanın başlangıç noktasıdır ve bu sayfa bu soruların ne olduğunu açıklar.
  • Sizin için ve bu işlem için hangi kurallar geçerli? Bir yabancı alıcının izne ihtiyacı vardır, sözleşmeyi belirli bir süre içinde tescil ettirip başvuru yapmalı ve devri tamamlayıp harçları izinden itibaren işleyen süreler içinde ödemelidir; güncel kurallar ve tarihleri, bu sayfadan bağlantı verilen kayıtlardadır.

Bunun sizin için anlamı

Göreviniz Kıbrıs mülkiyet ihtilafını çözmek değildir. Göreviniz şudur: mülkün ve işlemin olgularını tespit etmek; arazinin mülkiyet geçmişiyle ilgili ek bir sorunun bu mülk için geçerli olup olmadığını öğrenmek; satın almaya uygulanan kontrolleri tamamlamak; ve bu kontrollerin yanıtlamadığı sonuç doğurucu soruyu anlamak — böylece bu ayrımı görerek karar verirsiniz.

Kontrol etmeniz veya yapmanız gerekenler

  1. Mülkün hangi tapu sınıfını taşıdığını sorun ve avukatınızdan, bu sınıfa ve avukatınızın erişebildiği kayıtların arazinin önceki mülkiyeti hakkında gösterdiklerine ilişkin yazılı bir beyan alın. Bu kontrolü aç
  2. Tapu Dairesi kaydından satıcının kayıtlı malik olduğunu, depozito ödemeden önce teyit edin. Bu kontrolü aç
  3. Ödeme yapmadan önce ve devirden hemen önce tekrar, tapu üzerindeki ipotekler, takyidatlar ve diğer kayıtlar için Tapu Dairesi'nde bir arama yaptırın. Bu kontrolü aç
  4. Mevcutlarsa imar onayı, inşaat ruhsatı ve Nihai Tasvip (binanın tamamlanmasına ilişkin onay) belgelerini edinin; üçünden hangilerinin tamamlandığını, hangilerinin beklemede olduğunu belirleyin ve avukatınızdan durumlarını yetkili makamla teyit etmesini isteyin. Bu kontrolü aç
  5. Kendi seçtiğiniz ve kendiniz ücretlendirdiğiniz bir avukat görevlendirin ve imzalamadan önce sözleşme hakkında yazılı görüş isteyin. Bu kontrolü aç
  6. Damgalanmış sözleşmeyi tescil ettirin ve yürürlükteki kuralların belirlediği süre içinde izin başvurusu yapın; iznin yayımlandığı günden itibaren işleyen süreleri takip edin. Bu kontrolü aç
  7. Tapu eşdeğer mülk veya tahsis ise, satıcınıza ve avukatınıza 1974 öncesi malikin durumu hakkında — Taşınmaz Mal Komisyonu'na yapılmış herhangi bir başvuru dahil — ne bilindiğini sorun ve size söyleneni bir tespit değil, kanıtlanması gereken bir bilgi olarak değerlendirin. Karar vermeden önce ihtilaflar rehberini okuyun. Mülkiyet ihtilafları, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ve Taşınmaz Mal Komisyonu

Devam etmeden önce bilmeniz gerekenler

  • 1974 öncesinde bir Kıbrıslı Ruma ait olan arazi için Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, karara bağladığı davalarda yerinden edilmiş maliklerin mülkiyetlerini kaybetmediğine hükmetmiştir; Kıbrıs Cumhuriyeti hukuku ise, kişinin kayıtlı malikin rıza vermediğini bildiği veya makul olarak bilmesi gerektiği durumlarda, böyle bir arazi üzerinde kayıtlı malikin rızası olmaksızın işlem yapmayı suç saymaktadır. NCR'ın değerlendirmesine göre, olağan satın alma kontrolleri bu iki pozisyonu da değiştirmez; her ikisi de bu sayfanın devamında ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.Ne kontrol ederseniz edin kalıcı · Pozisyonları yan yana görün
  • Yabancı alıcılar için geçerli sınırlar ve süreler şu anda süresi dolan ve yeniden yayımlanan kararnamelerle yürütülmektedir; bu nedenle geçen yıl belirtilen bir rakam artık geçerli olmayabilir. Her rakamı, o gün yürürlükte olan mevzuat metnine karşı okuyun.Belgelerle doğrulanabilir · Current acquisition limits under the decree in force (henüz çevrilmedi)
  • Yürürlükteki kararname uyarınca, damgalanmış sözleşmenin tescili ve bir ay içinde izin başvurusu yapılması sözleşmenin geçerliliğinin koşullarıdır; harç ve devir süreleri, iznin yayımlandığı günden itibaren işlemeye başlar.Belgelerle doğrulanabilir · Register the stamped contract and apply for permission within one month, or the contract is void (henüz çevrilmedi)
  • Şu konuda henüz herhangi bir mahkeme kararı bulunmuyor: tapusu 1977 yerleşim yasasından kaynaklanan iyi niyetli bir yabancı alıcı, şimdiye kadar karara bağlanmış davaların ötesinde, mülkünden yoksun bırakılabilir mi veya sorumlu tutulabilir mi?Çözümlenmemiş

Çelişkili bilgiyle karşılaştıysanız

Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın almanın yasa dışı olduğunu okudum. Doğru mu?

Bu ifade üç farklı şeyi kapsar. Kuzeyde uygulanan hukuka göre, Bakanlar Kurulu'nun iznini alan bir yabancı tapuyu devralabilir. Kıbrıs Cumhuriyeti hukukuna göre, Cumhuriyet kayıtlarındaki kayıtlı malikin rıza vermediği bir arazi üzerinde, kişinin bunu bildiği veya makul olarak bilmesi gerektiği durumlarda işlem yapmak bir suçtur; karara bağlanan bir davada bir Kıbrıs Cumhuriyeti kararı İngiltere'de icra edilmiştir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, karara bağladığı davalarda, 1974'te yerinden edilen maliklerin mülkiyetlerini kaybetmediğine hükmetmiş, aynı zamanda Taşınmaz Mal Komisyonu'nu önce başvurulması gereken çözüm yolu olarak değerlendirmiştir. Bunlardan hangisinin belirli bir satın almayı etkileyeceği, arazinin geçmişine ve sizin nerede yaşadığınıza ve varlık tuttuğunuza bağlıdır.

Pozisyonları yan yana görün · Mülkiyet ihtilafları, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ve Taşınmaz Mal Komisyonu

Bir emlakçı artık tüm tapuların aynı olduğunu söyledi. Doğru mu?

Kuzeyde uygulanan hukuka göre tüm sınıflar tapu senedidir; bir emlakçının genellikle kastettiği budur. Ancak arazinin mülkiyet geçmişi bakımından aynı değildirler; Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin karara bağladığı davaların ve Kıbrıs Cumhuriyeti hukukunun ilgilendiği konu tam olarak budur: bu davalar, 1974'te yerinden edilen ve arazileri sonradan dağıtılan Kıbrıslı Rum maliklerce açılmıştır. Sınıf tapuya işlenmiştir ve avukatınız bunu yazılı olarak belirtebilir; belirli bir mülk için bunun ne anlama geldiği bu sayfanın devamında açıklanmaktadır.

Tapu senetleri ve mülkiyet riski

Bu sayfada
  1. Bunun sizin için anlamı
  2. Kontrol etmeniz veya yapmanız gerekenler
  3. Devam etmeden önce bilmeniz gerekenler
  4. Çelişkili bilgiyle karşılaştıysanız
  5. Ayrıntılı açıklama
  6. Bu neden evet-hayır sorusu değil?
  7. Tapu ne olursa olsun, herhangi bir satın almada neler ters gidebilir?
  8. Tapu sınıfı neden bu kadar önemli?
  9. Kurallar neden sürekli değişiyor?
  10. Dikkatli bir alıcı gerçekte ne yapar?
  11. Hukuki ve mevzuata ilişkin derinlik
  12. Bu sayfada kullanılan kurallar ve saptamalar
  13. Kaynaklar
  14. Tartışmalı olan veya henüz doğrulanmamış olan
  15. Sayfa kaydı

Ayrıntılı açıklama

Bu neden evet-hayır sorusu değil?

İnsanlar Kuzey Kıbrıs’ta mülkün güvenli olup olmadığını soruyor çünkü buldukları bilgi çoğunlukla ya tanıtım amaçlı ya da alarmcı. İkisi de bir alıcının gerçekte karşılaştığı, daha dar ve daha yararlı soruyu yanıtlamıyor: bu mülkün, ona erişebilen her hukuk sistemi altındaki hukuki maruziyeti nedir; bu maruziyetlerden hangisini ödeme yapmadan önce belgeleyebilirim; ve ne yaparsam yapayım hangisi kalıcı olur?

Bu yeniden çerçeveleme önemlidir, çünkü cevap her mülk için aynı değildir. 1974 öncesinde bir Kıbrıs Türk ailesine ait olan ve o zamandan beri elde tutulan arazi, 1974 sonrasında yerinden edilmiş kişilere ve diğerlerine dağıtılmış araziden farklı bir konumdadır. Kendi kat mülkiyeti olan tamamlanmış bir bina, hâlâ müteahhidin ipoteğini taşıyan bir arazi üzerindeki proje aşamasındaki (maketten) bir daireden farklı bir konumdadır. Ve 21 Mayıs 2024’ten önce imzalanan bir sözleşme, bugün imzalanan bir sözleşmenin tabi olmadığı geçiş kurallarına tabidir. Bu sayfa, bir satın almanın olağan risklerini, tapu sınıfının neden önemli olduğunu, kuralların neden sürekli değiştiğini ve sonunda, her hukuk sisteminin gerçekte ne hükmettiğini ortaya koyar. Buradan bağlantı verilen sayfalar, her noktanın nasıl doğrulanacağını gösterir.

Tapu ne olursa olsun, herhangi bir satın almada neler ters gidebilir?

Yabancı alıcılar için ters giden şeylerin çoğu egzotik değildir. Bu, alıcıların tapu var olmadan önce müteahhitlere ödeme yaptığı piyasalarda görülen aynı türden başarısızlıklardır; burada izin sürecine sıkı süreler bağlanmasıyla daha da keskinleşir. Bir yabancı, tapuyu yalnızca yönetimin izniyle devralabilir:

Kural · henüz çevrilmedi

Foreigners need Council of Ministers permission to buy or lease long-term

A foreign natural or legal person may buy immovable property in Northern Cyprus only after obtaining a purchase permission from the Council of Ministers, and may take a long-term lease only with prior Council of Ministers permission.[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Pratik anlamı

Signing a contract and paying does not make you the owner. Title can only pass into your name after the permission is granted and published, and within the deadlines that then run.

Kimler için geçerli: Diğer yabancı uyruklular · KKTC’yi tanıyan ve karşılıklılık tanıyan devletlerin vatandaşları · Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları · Gerçek kişiler · Şirketler ve diğer tüzel kişiler · Bir yabancı adına hareket eden mütevelli

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Articles 3, 5, 8(1) and 9 · yürürlük başlangıcı 10 Kasım 2008 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Bir yabancı, birim için ayrı bir tapu var olana kadar izne başvuramaz; tamamlanmamış bir projede bu, satıcının kontrolündeki izinlere ve Nihai Tasvip’e bağlıdır:

Kural · henüz çevrilmedi

A separate unit title must exist before a foreigner applies

Before a foreign natural or legal person applies to the Ministry to buy a property, condominium ownership or a construction servitude must have been established for it under the Condominium Ownership and Construction Servitude Law (35/2010). Concluding a sales contract without this is an offence.[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

İstisnalar

  • A transitional rule, currently extended by decree, allows an application with a construction permit or a planning approval where the unit title cannot yet be established.

Pratik anlamı

Off-plan and unfinished projects often have no unit titles yet; ask which route to permission the seller relies on and what its deadline is.

Kimler için geçerli: Daire · Müstakil ev

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 8(2); penalty in Article 16(3) · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

İzin verildiğinde süre işlemeye başlar. Harçlar ödenmeli ve devir sabit süreler içinde tamamlanmalıdır; yürürlükteki kararname, siz her açıdan hazır olsanız bile devreye giren bir yaptırım eklemektedir:

Kural · henüz çevrilmedi

Current deadline: transfer fees within seventy-five business days; no utilities until taxes are paid

While the decree is in force: where no mortgage is created in favour of the seller, the one-year transfer period runs from the date the full price is paid; a contractor who has been paid in full but fails to transfer title must compensate the buyer for the loss caused; the buyer and seller must pay the title transfer fees within seventy-five business days of publication of the permission or the permission is automatically cancelled; and until all taxes and fees are paid no permanent or temporary water or electricity connection may be made to the property (construction-site connections excepted).[3]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Satın Alma İzni · Tapu devri · Tamamlama

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners, Article 4, new Article 8(7) · yürürlük başlangıcı 7 Ağustos 2026 · şu tarihe kadar 5 Kasım 2026 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Tapu sınıfı neden bu kadar önemli?

Yerinden edilmiş bir malikin hak talebine maruziyet, arazinin geçmişine bağlıdır ve bu geçmiş tapunun sınıfında kayıtlıdır. Yerleşim yasası kapsamında 1974 sonrasında dağıtılan mülk, çoğu durumda 1974 öncesinde bir Kıbrıslı Ruma aitti:

Tapu sınıfının kaydettikleri

Bir tapu senedinin kaydettikleri

  • Kayıtlı malik
  • Arazinin geçmişini kaydeden sınıf
  • Ayrı bir kat mülkiyeti mi yoksa daha büyük bir parselde hisse mi olduğu
  • Üzerine işlenmiş ipotekler, takyidatlar ve kısıtlamalar

Kökene göre üç sınıf

  1. 1974 öncesinde tescil edilmiş

    Türk koçanı

    1974’ten önce bir Kıbrıs Türkü (veya Rum olmayan başka bir) malik adına tescil edilmiş ve o tarihten beri elde tutulmuş. 41/1977 sayılı Yasa kapsamında dağıtılmamış.

    Mahkemelerin bu arazi hakkında söyledikleri: Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin yerinden edilmiş malik davalarının konusu olan, 1977 yerleşim yasası kapsamında dağıtılmış arazi değil.

    Sonra sorulacaklar: Avukatınızdan, tapu kütüğünün gösterdiği şekliyle 1974 öncesi tescil geçmişini teyit etmesini isteyin.

  2. 1974 sonrasında eşdeğer mülk olarak verilmiş

    eşdeğer koçan

    41/1977 sayılı Yasa kapsamında, güneyde mülk bırakan yerinden edilmiş bir Kıbrıs Türküne verilmiş.

    Mahkemelerin bu arazi hakkında söyledikleri: Çoğu durumda 1974 öncesinde bir Kıbrıslı Rum’a aitti. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, bu maliklerin malik kalmaya devam ettiğine ve Taşınmaz Mal Komisyonu’nu önce başvurulması gereken çözüm yolu olarak değerlendirdiğine hükmetmektedir.

    Sonra sorulacaklar: 1974 öncesi malikin Taşınmaz Mal Komisyonu’na başvurup başvurmadığını ve sonucunu sorun.

  3. 1974 sonrasında tahsis olarak verilmiş

    tahsis koçanı

    41/1977 sayılı Yasa kapsamında diğer kişi kategorilerine tahsis edilmiş.

    Mahkemelerin bu arazi hakkında söyledikleri: Genellikle 1974 öncesinde bir Kıbrıslı Rum’a aitti. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, bu maliklerin malik kalmaya devam ettiğine ve Taşınmaz Mal Komisyonu’nu önce başvurulması gereken çözüm yolu olarak değerlendirdiğine hükmetmektedir.

    Sonra sorulacaklar: 1974 öncesi malikin Taşınmaz Mal Komisyonu’na başvurup başvurmadığını ve sonucunu sorun.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin ve Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemelerinin hükmettikleri, 1974 sonrasında dağıtılan araziyle ilgilidir; tapu senetleri ve ihtilaflar rehberleri, kararları ve çözülmemiş olanı ayrıntılı biçimde ele alır. Bu, bir satın almanın olağan gerçeklerinden ayrıdır: malik, takyidatlar, izinler, tamamlama ve satıcı.

NCR'ın analizi. Sınıf tapuya işlenmiştir ve İlçe Tapu Dairesi'nde teyit edilebilir; tapu senetleri rehberi bunun nasıl okunacağını açıklar.

Taşınmaz Mal Komisyonu, bu hak taleplerinin mülk mülk çözüldüğü yerdir. Kendi rakamları bir ölçek fikri verir:

Kurallar neden sürekli değişiyor?

2024’teki mülkiyet yasası değişikliğinden bu yana, yabancı alıcılar için geçerli sınırlar ve süreler, bir öncekinin süresi dolduğunda Bakanlar Kurulu’nun yeniden yayımladığı, yasa gücündeki kararnamelerle yürütülmektedir. Kuzey Kıbrıs mülkiyeti hakkındaki “güncel” bilgi konusunda anlaşılması gereken en önemli şey budur: geçen yıl bir hukuk bürosu yazısında doğru olan bir rakam, o zamandan beri bir kararnameyle değişmiş olabilir ve kararnamenin kendisi yenilenmezse yürürlükten kalkar.

Bugün yürürlükte olan sınırlar şunlardır ve bunlar yasanın değil, kararnamenin sınırlarıdır:

Kural · henüz çevrilmedi

Current acquisition limits under the decree in force

While the decree is in force, a foreign natural or legal person may, with Council of Ministers permission, buy: land of up to 1,338 m² suitable for a building permit with only one dwelling; or up to three apartments (up to six for citizens of states that recognise the TRNC and grant reciprocal rights); or a detached house on land of up to 3,300 m² with no second dwelling; or, in a housing estate or site, two two-storey detached villas (three for citizens of recognising states).[3]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Diğer yabancı uyruklular · KKTC’yi tanıyan ve karşılıklılık tanıyan devletlerin vatandaşları · Arsa · Daire · Müstakil ev

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners, Article 4, new Article 8(1)(A)–(Ç) · yürürlük başlangıcı 7 Ağustos 2026 · şu tarihe kadar 5 Kasım 2026 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Kural · henüz çevrilmedi

Register the stamped contract and apply for permission within one month, or the contract is void

From the decree’s entry into force, a foreign buyer must, within one month and after all taxes and fees arising from the sale have been paid, register the stamped agreement or sales contract at the District Land Registry (in person, through a lawyer or an authorised representative) and apply to the Ministry for purchase permission; otherwise the contract is automatically void.[3]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Koşullar

  • The contract must be stamped under the Stamp Law.
  • All taxes and fees arising from the sale must be paid at registration.

Pratik anlamı

The decree does not say expressly from which date the month runs; the natural reading is from signature of the contract. Treat registration and the permission application as immediate steps, not later formalities.

Kimler için geçerli: Sözleşme · Sözleşme tescili · 21 Mayıs 2024 ve sonrasında imzalanan sözleşmeler

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners, Article 4, new Article 8(1), final paragraph · yürürlük başlangıcı 7 Ağustos 2026 · şu tarihe kadar 5 Kasım 2026 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Mevzuat güncellemeleri zaman çizelgemiz, tespit ettiğimiz her mevzuat metnini tarihi ve kaynağıyla kaydeder; kurallar sayfaları hangi sürümün güncel, hangisinin yürürlükten kaldırılmış olduğunu gösterir. Bir kural değiştiğinde, eski kayıt çevrimiçi kalır ve yürürlükten kaldırıldığı belirtilir; böylece o kural altında imzalanan bir sözleşme, o dönemde geçerli olan kurallara karşı hâlâ okunabilir.

Dikkatli bir alıcı gerçekte ne yapar?

Dikkatli bir alıcı, piyasadan kendisini rahatlatmasını istemez. Tapu sınıfını ve 1974 öncesi geçmişini tespit eder; kayıtlı maliki teyit eder ve takyidatları araştırır; izinleri ve Nihai Tasvip’i, ya da bunlara giden güvenilir bir yolu doğrular; kendi avukatını kullanır; sözleşmeyi tescil ettirir ve iznin başvurusunu vakit kaybetmeden yapar, çünkü yürürlükteki kararname her ikisini de sözleşmenin geçerliliğinin bir koşulu hâline getirir; ve iznin yayımlandığı günden itibaren işleyen süreleri takip eder. Bunların hiçbiri, Kuzey Kıbrıs’ta bir satın almayı, hiçbir alıcının çözemeyeceği siyasi ihtilaftan bağımsız hâle getirmez. Ancak şunu sağlar: bir alıcının araştırabileceği riskler araştırılmış olur, araştıramadığı ise sonradan keşfedilmek yerine anlaşılır ve fiyatlandırılır.

Hukuki ve mevzuata ilişkin derinlik

Her hukuk sistemi gerçekte ne hükmetmiştir

Kuzeydeki yönetim, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ve Kıbrıs Cumhuriyeti; hepsinin aynı arazi parçası hakkında söyleyecek bir şeyi vardır. Aşağıda, kayıtların kendi ifadelerini aktardığı yerlerde kendi sözleriyle, her birinin gerçekte ne hükmettiği yer almaktadır.

Sahada, Kıbrıs Türk yönetimi (yalnızca Türkiye tarafından tanınan KKTC), tapuları kaydeden ve devreden Tapu Dairesi’ni işletir ve bir alıcının pratikte muhatap olduğu hukuk budur.

Strazburg’da Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, 1990’ların ortasından beri, 1974’te yerinden edilen maliklerin mülklerini kaybetmediğine hükmetmektedir:

Ancak aynı 2010 kararı, kuzeyin Taşınmaz Mal Komisyonu’nun bu maliklerin normalde önce başvurması gereken bir çözüm yolu olduğunu ve arazide şu anda yaşayan kişilerin konumunun meşru bir değerlendirme unsuru olduğunu da tespit etmiştir:

Kıbrıs Cumhuriyeti’nde, Cumhuriyet kayıtlarındaki kayıtlı malikin rıza vermediği bir arazi üzerinde işlem yapmak cezai bir suçtur. Apostolides - Orams davasında Avrupa Birliği Adalet Divanı, kuzeydeki bir mülkle ilgili bir Kıbrıs Cumhuriyeti kararının diğer AB devletlerinde tanınması gerektiğine hükmetmiş ve ardından İngiliz Temyiz Mahkemesi bu kararın icrasına izin vermiştir:

Kural · henüz çevrilmedi

Republic of Cyprus: dealing in immovable property belonging to another without the registered owner’s consent is a felony

Under section 303A of the Criminal Code of the Republic of Cyprus, a person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony punishable by up to seven years’ imprisonment. "Dealing" includes selling, letting, mortgaging or encumbering property or making it available for use; advertising or otherwise promoting such transactions; entering into an agreement for them; and accepting property that is the object of such a transaction. A person acts with intent to defraud if they do any of these while knowing, or where they ought reasonably to have known, that the registered owner has not consented. An attempt is punishable by up to five years.[12]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Pratik anlamı

This is Republic of Cyprus law. It reaches conduct relating to property in the north whose registered owner under Republic of Cyprus records has not consented, and it has been enforced against foreign nationals present in the Republic or subject to European arrest warrants. Whether it applies to a specific property depends on who the registered owner is in the Republic’s records.

Kimler için geçerli: Herhangi bir uyruk · Gerçek kişiler · Şirketler ve diğer tüzel kişiler · Eşdeğer tapu · Tahsis tapusu · Alıcılar · Satıcılar · Müteahhitler

Mevzuat metni · Kıbrıs Cumhuriyeti · Criminal Code, Section 303A(1)–(4), inserted by Law 130(I)/2006 · yürürlük başlangıcı 1 Ocak 2006 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Kural · henüz çevrilmedi

Republic of Cyprus: possessing or using land registered to another without consent is an offence (up to five years since 2025)

Under section 281 of the Criminal Code of the Republic of Cyprus, as amended by Law 18(I)/2025, whoever possesses, cultivates, occupies or uses in any way land registered in the name of another, without the consent of the registered owner or their heirs, is guilty of an offence punishable by up to five years’ imprisonment or a fine of up to ten thousand euros, or both. Before the 2025 amendment this was a misdemeanour punishable by two years’ imprisonment or a fine not exceeding five thousand pounds.[12][13]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Pratik anlamı

Using a property in the north that Republic of Cyprus records register to a displaced owner can itself be an offence under Republic of Cyprus law, independently of any fraud.

Kimler için geçerli: Herhangi bir uyruk · Eşdeğer tapu · Tahsis tapusu · Malikler · Kiracılar · Alıcılar

Mevzuat metni · Kıbrıs Cumhuriyeti · Criminal Code, Section 281(1) · yürürlük başlangıcı 21 Şubat 2025 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

İngiltere hükümetinin rehberi, kendi vatandaşları için pratik sonucu özetlemektedir:

Yukarıdaki her şey aşağıdaki kayıtlara dayanır. Her biri kalıcı, tarihli bir sayfadır; alıntılayabilir, kontrol edebilir veya itiraz edebilirsiniz.

Bu sayfada kullanılan kurallar ve saptamalar

7 kural ve 16 saptamayı göster

Kurallar

henüz çevrilmedi

Saptamalar

henüz çevrilmedi

Kaynaklar

İlk kullanım sırasına göre numaralandırılmıştır. Her kayıt, kaynağın türünü ve incelediğimiz günü belirtir.

  1. [1]
    Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, No. 52/2008, consolidated with amending Law 39/2024

    Central Legislation Office, TRNC · Mevzuat ve Resmi Gazete · 10 Kasım 2008 · orijinal dili Türkçe · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  2. [2]
    Cyprus: buying property (GOV.UK guidance)

    Foreign, Commonwealth & Development Office, United Kingdom · Yabancı devlet rehberi · 27 Kasım 2019 · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  3. [3]
    Official Gazette No. 147 of 7 August 2026: Decree with force of law 89/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners

    Official Gazette of the TRNC (State Printing Office) · Mevzuat ve Resmi Gazete · 7 Ağustos 2026 · orijinal dili Türkçe · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  4. [4]
    Law 41/1977 Settlement, Land Distribution and Equivalent Property (ITEM) Law, unofficial English translation with introduction

    PRIO Cyprus Centre (Peace Research Institute Oslo) · Mesleki ve hukuki kaynaklar · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  5. [5]
    Immovable Property Commission: homepage statement and application statistics

    Immovable Property Commission · Devlet kurumları · 11 Eylül 2026 · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  6. [6]
    Official Gazette No. 165 of 14 August 2025: Decree with force of law 30/2025 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners

    Official Gazette of the TRNC (State Printing Office) · Mevzuat ve Resmi Gazete · 14 Ağustos 2025 · orijinal dili Türkçe · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  7. [7]
    Official Gazette No. 225 of 14 November 2025: Decree with force of law 42/2025 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners

    Official Gazette of the TRNC (State Printing Office) · Mevzuat ve Resmi Gazete · 14 Kasım 2025 · orijinal dili Türkçe · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  8. [8]
    Official Gazette No. 28 of 12 February 2026: Decree with force of law 11/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners

    Official Gazette of the TRNC (State Printing Office) · Mevzuat ve Resmi Gazete · 12 Şubat 2026 · orijinal dili Türkçe · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  9. [9]
    Official Gazette No. 87 of 11 May 2026: Decree with force of law 63/2026 regulating the rules on acquisition of immovable property by foreigners

    Official Gazette of the TRNC (State Printing Office) · Mevzuat ve Resmi Gazete · 11 Mayıs 2026 · orijinal dili Türkçe · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  10. [10]
    Loizidou v. Turkey (merits), application no. 15318/89, judgment of 18 December 1996

    European Court of Human Rights · Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi · 18 Aralık 1996 · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  11. [11]
  12. [12]
    Criminal Code, Cap. 154, consolidated text (CyLaw), sections 281 and 303A

    CyLaw (Cyprus Bar Association legal database) · Mevzuat ve Resmi Gazete · orijinal dili Rumca · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  13. [13]
    Official Gazette of the Republic of Cyprus, Part I(I), No. 5027, 21 February 2025: Criminal Code (Amendment) Law 18(I)/2025

    Official Gazette of the Republic of Cyprus · Mevzuat ve Resmi Gazete · 21 Şubat 2025 · orijinal dili Rumca · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  14. [14]
    Judgment of the Court (Grand Chamber) of 28 April 2009, Meletis Apostolides v David Charles Orams and Linda Elizabeth Orams, Case C-420/07

    Court of Justice of the European Union · Mahkeme kararları · 28 Nisan 2009 · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  15. [15]
    Apostolides v Orams and another [2010] EWCA Civ 9, Court of Appeal (Civil Division), 19 January 2010

    Court of Appeal of England and Wales (Civil Division) · Mahkeme kararları · 19 Ocak 2010 · erişim tarihi 14 Eylül 2026 · kayıt sayfası

  16. [16]

Tartışmalı olan veya henüz doğrulanmamış olan

  • Kuzeyde verilmiş, 1974 öncesinde bir Kıbrıslı Ruma ait olan arazi üzerindeki bir tapuyu elinde bulunduran bir alıcının, şimdiye kadar karara bağlanmış belirli davaların ötesinde, ne zaman ve hangi koşullarda mülkünden yoksun bırakılabileceği veya sorumlu tutulabileceği. Satıcısının tapusu 41/1977 sayılı Yasa'dan kaynaklanan ve yerinden edilmiş maliki Taşınmaz Mal Komisyonu'na başvurmamış olan iyi niyetli bir yabancı alıcının konumu hakkında hiçbir mahkeme karar vermemiştir.
  • Taşınmaz Mal Satın Alma İzni'nin şu anda ne kadar sürdüğü. Bildirilen rakamlar acenteler ve hukuk bürolarından gelmekte ve geniş bir aralıkta değişmektedir; resmi bir işlem süresi bulamadık.
  • Yabancı alıcılar için geçerli devir harçlarının, pul vergisinin ve KDV'nin güncel oranları. İkincil kaynaklar birbiriyle çelişmektedir ve oranları birincil kaynaklardan henüz doğrulayamadık; bu nedenle bu sitede hiçbir rakam yayımlanmamaktadır.

İlgili

Sayfa kaydı

Yayım tarihi
Son güncelleme
İnceleme durumu
Araştırıldı, hukuki inceleme beklemede · Hukuki inceleme: Beklemede
Yazar
North Cyprus Reference Editorial
Çeviri durumu
Onaylandı · 15 Eylül 2026
Bu sayfanın dayandığı mevzuat
Şöyle de sorulur
  • Kuzey Kıbrıs'ta mülk almak riskli mi?
  • Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın almanın riskleri nelerdir?
Değişiklik geçmişi
  • — First publication, encoded from the consolidated text of Law 52/2008, decree 89/2026, the ECHR decisions, the Republic of Cyprus Criminal Code and UK guidance.
  • — V1.1 editorial layer added (what this means for you, what to check, what to know before proceeding, conflicting information explained); the court findings moved into the legal-depth section after the practical sections; wording that overstated what checks can do corrected; statements held for legal review marked as our reading. No legal conclusion changed.
  • — First layer V2 (founder editorial review). The short answer no longer opens with the three legal systems and no longer says that everything can be verified before paying; "what this depends on" is now four buyer questions; "what this means for you" is a decision method; the actions no longer state legal effects that the records do not document; the practical-layer wording of the Court's holdings and the Republic's offence now carries their case-specific and intent elements. No record, rule, claim or legal conclusion changed; legal review remains pending.
  • — Türkçe yayın çevirisi hazırlandı (makine çevirisi, insan incelemesi bekliyor). İngilizce kaynağın sourceHash değeriyle eşleştirildi; hiçbir kayıt, kural, saptama veya hukuki sonuç değiştirilmedi.
  • — Türkçe Editoryal Standart v1 kapsamında kontrollü revizyon (V2). "Edinme İzni" yerine "Taşınmaz Mal Satın Alma İzni" kullanıldı; NCR değerlendirmesi artık üçüncü şahıs olarak ("NCR'ın değerlendirmesine göre" / "NCR'ın analizi") işaretleniyor; "çözülmemiş" ifadesi, Çözülmemiş anlamsal durumunu belirttiği tek yerde "çözümlenmemiş" olarak düzeltildi; needToKnow[3] daha doğal bir Türkçe yapıya kavuşturuldu (anlam, kesinlik, atıf ve olumsuzlama değişmedi). Hiçbir kayıt, kural, saptama veya hukuki sonuç değiştirilmedi; çeviri insan incelemesi bekliyor olarak kalmaya devam ediyor.
  • — Founder onaylı terminoloji düzeltmesi (Final/Completion Approval Terminoloji Araştırması). "nihai onay" yerine, birincil mevzuata (Yasa 52/2008 ve kararname 89/2026) dayanılarak "Nihai Tasvip" kullanıldı; ilk anlamlı kullanımda kısa bir açıklama eklendi. Bu, sınırlı ve Founder onaylı bir terminoloji düzeltmesidir; Güvenlik Rehberi'nin geri kalanı yeniden açılmadı veya yeniden yazılmadı. Hiçbir kayıt, kural, saptama veya hukuki sonuç değiştirilmedi; çeviri insan incelemesi bekliyor olarak kalmaya devam ediyor.
  • — Founder insan editoryal incelemesini tamamladı ve Türkçe V1 içeriğini onayladı; translationStatus "human_review_pending" durumundan "approved" durumuna geçirildi (North Cyprus Reference Editorial tarafından incelenmiştir). Bu bir editoryal onaydır, hukuki inceleme değildir; Hukuki İnceleme durumu Beklemede olarak kalmaya devam ediyor. Metin, kesinlik, atıf, yargı yetkisi, sayılar, tarihler ve hukuki anlam bu geçişte değiştirilmedi.

Bir hata veya daha yeni bir birincil kaynak mı buldunuz? Bu sayfaya itiraz edin. Kabul edilen her düzeltme, tarihli yeni bir sürüm oluşturur.