Kuzey Kıbrıs'ta hangi tapu senetleri en güvenlidir ve her birinin mülkiyet riski nedir?

Kuzey Kıbrıs’ta tapu senedi nedir?

Bir tapu senedi (koçan), adı belirtilen bir kişinin belirli bir parsel veya birime sahip olduğuna dair Tapu Dairesi kaydıdır. Bir alıcının avukatının incelediği, devir formunun değiştirdiği ve herhangi bir ipoteğin veya kısıtlamanın üzerine kaydedildiği şeydir. Kuzeyde uygulanan hukuka göre, mülkiyet yasasına aykırı yapılan bir kayıt başlangıçtan itibaren geçersizdir; tescilin bir formalite değil bir kontrol olmasının nedeni budur:

Kural · henüz çevrilmedi

Registrations contrary to the law are void

Any entry made in the land register contrary to the law or to regulations made under it is void from the moment it is made.^[1]

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 11 · yürürlük başlangıcı 10 Kasım 2008 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Herhangi bir geçmiş sorusundan önce, bir tapunun iki özelliği önemlidir. Birincisi, satın aldığınız birim için ayrı bir tapu mu, yoksa daha büyük bir parselde bir hisse mi olduğu: yabancılar araziyi hisseli olarak satın alamaz ve bir ev veya daire yalnızca birkaç yabancı alıcı tarafından paylaşılabilir.

Kural · henüz çevrilmedi

No share titles in land; up to three foreigners may share a house or apartment

Foreign natural or legal persons may not buy land in shares (share title). An apartment or detached house may be bought in shares on a separate title by no more than three foreign natural persons, subject to the other limits.^[1]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Kimler için geçerli: Arsa · Hisseli tapu · Daire · Müstakil ev

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 8(9); penalty in Article 16(4) · yürürlük başlangıcı 21 Mayıs 2024 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

İkincisi, üzerine bir şey kayıtlı olup olmadığı. Kayıtlı bir malik mülkü ipotek edebilir; tapu almış bir yabancı da öyle. Arama yaptırmayan bir alıcının, yalnızca tapudan bunu bilmesinin bir yolu yoktur.

Kural · henüz çevrilmedi

Foreigners may mortgage what they own and take mortgages

A foreigner who has obtained a title deed or a lease certificate under the law may mortgage that property or right after paying the Land Registry fees, and may also take property as mortgagee.^[1]

Mevzuat metni · Kıbrıs Türk yönetimi (KKTC) · Immovable Property Acquisition and Long-Term Lease (Aliens) Law, Article 10 · yürürlük başlangıcı 10 Kasım 2008 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Bir tapunun hangi sınıfta olduğunu nasıl öğrenirim?

Tapu sınıfının kaydettikleri

Bir tapu senedinin kaydettikleri

• –Kayıtlı malik
• –Arazinin geçmişini kaydeden sınıf
• –Ayrı bir kat mülkiyeti mi yoksa daha büyük bir parselde hisse mi olduğu
• –Üzerine işlenmiş ipotekler, takyidatlar ve kısıtlamalar

Kökene göre üç sınıf

1. 1

   1974 öncesinde tescil edilmiş

   Türk koçanı

   1974’ten önce bir Kıbrıs Türkü (veya Rum olmayan başka bir) malik adına tescil edilmiş ve o tarihten beri elde tutulmuş. 41/1977 sayılı Yasa kapsamında dağıtılmamış.

   Mahkemelerin bu arazi hakkında söyledikleri: Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin yerinden edilmiş malik davalarının konusu olan, 1977 yerleşim yasası kapsamında dağıtılmış arazi değil.

   Sonra sorulacaklar: Avukatınızdan, tapu kütüğünün gösterdiği şekliyle 1974 öncesi tescil geçmişini teyit etmesini isteyin.

2. 2

   1974 sonrasında eşdeğer mülk olarak verilmiş

   eşdeğer koçan

   41/1977 sayılı Yasa kapsamında, güneyde mülk bırakan yerinden edilmiş bir Kıbrıs Türküne verilmiş.

   Mahkemelerin bu arazi hakkında söyledikleri: Çoğu durumda 1974 öncesinde bir Kıbrıslı Rum’a aitti. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, bu maliklerin malik kalmaya devam ettiğine ve Taşınmaz Mal Komisyonu’nu önce başvurulması gereken çözüm yolu olarak değerlendirdiğine hükmetmektedir.

   Sonra sorulacaklar: 1974 öncesi malikin Taşınmaz Mal Komisyonu’na başvurup başvurmadığını ve sonucunu sorun.

3. 3

   1974 sonrasında tahsis olarak verilmiş

   tahsis koçanı

   41/1977 sayılı Yasa kapsamında diğer kişi kategorilerine tahsis edilmiş.

   Mahkemelerin bu arazi hakkında söyledikleri: Genellikle 1974 öncesinde bir Kıbrıslı Rum’a aitti. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, bu maliklerin malik kalmaya devam ettiğine ve Taşınmaz Mal Komisyonu’nu önce başvurulması gereken çözüm yolu olarak değerlendirdiğine hükmetmektedir.

   Sonra sorulacaklar: 1974 öncesi malikin Taşınmaz Mal Komisyonu’na başvurup başvurmadığını ve sonucunu sorun.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin ve Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemelerinin hükmettikleri, 1974 sonrasında dağıtılan araziyle ilgilidir; tapu senetleri ve ihtilaflar rehberleri, kararları ve çözülmemiş olanı ayrıntılı biçimde ele alır. Bu, bir satın almanın olağan gerçeklerinden ayrıdır: malik, takyidatlar, izinler, tamamlama ve satıcı.

Sınıflar nereden geliyor?

Alıcıların duyduğu sınıflar, 1974 sonrasında araziye ne olduğunun izidir. PRIO’nun 41/1977 sayılı Yasa’ya yaptığı çeviri ve girişe göre, ada bölündüğünde güneyde mülk bırakan Kıbrıs Türkleri kuzeyde yeniden yerleştirildi ve 1982’den itibaren, bıraktıklarını temsil eden puanlar karşılığında “eşdeğer mülk” aldılar; diğer kişi kategorilerine konut ve arazi tahsis edildi; ve aldıkları belgelere sonradan tam tapu senedi statüsü verildi.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ne karar verdi?

Mahkeme’nin Kıbrıs davaları alıcıları ilgilendirmez; Türkiye’nin yerinden edilen maliklere karşı sorumluluğunu ilgilendirir. Ancak bunlar, çoğu modern projenin altındaki arazi için “mülkiyet”in ne anlama geldiğini tanımlar; bu nedenle bir alıcının bir broşürün ne söylediğini değil, kararların gerçekte ne söylediğini bilmesi gerekir.

2010 Demopoulos kararı, en sık yanlış tanımlanan karardır. Yerinden edilmiş maliklerin arazilerini kaybettiğine karar vermedi ve kuzeydeki tapuların uluslararası düzeyde geçerli olduğuna karar vermedi. Taşınmaz Mal Komisyonu’nun, maliklerin Strazburg’a gelmeden önce normalde kullanması gereken bir çözüm yolu olduğuna ve arazide şu anda bulunan kişilerin çıkarlarının meşru bir unsur olduğuna karar verdi:

Kuzeyde uygulanan hukuk ne öngörüyor?

Komisyon, bu kararlar nedeniyle var olmaktadır. Statüsü, kimin başvurabileceğini, neyi kanıtlaması gerektiğini ve neye hükmedilebileceğini belirler:

Kıbrıs Cumhuriyeti hukuku ne öngörüyor?

Cumhuriyet’in Ceza Yasası, kendi kayıtlarındaki kayıtlı malikin rıza vermediği taşınmaz mülk üzerinde işlem yapmayı suç sayar ve ayrıca böyle bir araziyi elinde bulundurmayı veya kullanmayı suç sayar. Her iki hüküm de, yerinden edilmiş malikin hâlâ kayıtlı olduğu Cumhuriyet’in kendi arazi kayıtlarına atıfla çerçevelenmiştir.

Kural · henüz çevrilmedi

Republic of Cyprus: dealing in immovable property belonging to another without the registered owner’s consent is a felony

Under section 303A of the Criminal Code of the Republic of Cyprus, a person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony punishable by up to seven years’ imprisonment. "Dealing" includes selling, letting, mortgaging or encumbering property or making it available for use; advertising or otherwise promoting such transactions; entering into an agreement for them; and accepting property that is the object of such a transaction. A person acts with intent to defraud if they do any of these while knowing, or where they ought reasonably to have known, that the registered owner has not consented. An attempt is punishable by up to five years.^[8]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Pratik anlamı

This is Republic of Cyprus law. It reaches conduct relating to property in the north whose registered owner under Republic of Cyprus records has not consented, and it has been enforced against foreign nationals present in the Republic or subject to European arrest warrants. Whether it applies to a specific property depends on who the registered owner is in the Republic’s records.

Kimler için geçerli: Herhangi bir uyruk · Gerçek kişiler · Şirketler ve diğer tüzel kişiler · Eşdeğer tapu · Tahsis tapusu · Alıcılar · Satıcılar · Müteahhitler

Mevzuat metni · Kıbrıs Cumhuriyeti · Criminal Code, Section 303A(1)–(4), inserted by Law 130(I)/2006 · yürürlük başlangıcı 1 Ocak 2006 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Kural · henüz çevrilmedi

Republic of Cyprus: possessing or using land registered to another without consent is an offence (up to five years since 2025)

Under section 281 of the Criminal Code of the Republic of Cyprus, as amended by Law 18(I)/2025, whoever possesses, cultivates, occupies or uses in any way land registered in the name of another, without the consent of the registered owner or their heirs, is guilty of an offence punishable by up to five years’ imprisonment or a fine of up to ten thousand euros, or both. Before the 2025 amendment this was a misdemeanour punishable by two years’ imprisonment or a fine not exceeding five thousand pounds.^[8][9]

Koşullar, istisnalar ve kimler için geçerli olduğu

Pratik anlamı

Using a property in the north that Republic of Cyprus records register to a displaced owner can itself be an offence under Republic of Cyprus law, independently of any fraud.

Kimler için geçerli: Herhangi bir uyruk · Eşdeğer tapu · Tahsis tapusu · Malikler · Kiracılar · Alıcılar

Mevzuat metni · Kıbrıs Cumhuriyeti · Criminal Code, Section 281(1) · yürürlük başlangıcı 21 Şubat 2025 · son doğrulama 14 Eylül 2026 · kural kaydı

Bu sizi nereye bırakıyor?

Tapu, bir mülkün bu durumlardan hangisinde olduğunu size söyler ve bu, bir satıcının ilk günden üretebileceği tek belgedir. Avukatınız sınıfı ve 1974 öncesi tescili yazılı olarak belirttikten sonra, yukarıdaki pozisyonlardan hangisinin bu mülkle ilgili olduğunu ve hangisinin olmadığını bilirsiniz ve her satın almanın ihtiyaç duyduğu sıradan kontrollere dönebilirsiniz: kayıtlı malik, takyidatlar, izinler, sözleşme ve satıcı. İhtilaflar rehberi davaları tam olarak ortaya koyar; doğrulama rehberi ise on iki kontrolü ve her biri için belgeyi listeler.