Alıcı Koruma Kontrolü

Neden önemli

Kuzeyde uygulandığı şekliyle 52/2008 sayılı Yasa uyarınca, uzun süreli kira sözleşmeleri meslekten bir avukat tarafından hazırlanmalıdır ve uygulamada satın alma işleminin tamamı avukatın kontrollerine bağlıdır. Satıcıyla bağlantılı bir avukatın çıkar çatışması vardır.

Nasıl doğrulanır

• Avukatın yerel baroya kaydını isteyin ve bunu bağımsız olarak teyit edin.
• Satıcı veya müteahhit için hareket edip etmediğini veya daha önce ettiğini doğrudan sorun.

Kanıt olarak ne sayılır

• Baro kaydı teyidi
• Çıkar çatışması bulunmadığına dair yazılı beyan

Uyarı işaretleri

• Avukatın müteahhit tarafından önerilmiş ve ücretinin müteahhit tarafından ödenmiş olması
• Avukatla doğrudan görüşmemiş veya yazışmamış olmanız

Neden önemli

Alıcıların zarar görmesinin sık rastlanan bir yolu, sıra dışı bir hukuki durum değil, sıradan bir karşı taraf başarısızlığıdır: tapu veremeyen, ipoteği kapatamayan veya binayı tamamlayamayan bir şirket.

Nasıl doğrulanır

• Şirketi Şirketler Mukayyitliği'nde kontrol edin ve kayıt bilgilerini ile yöneticilerini edinin.
• Tamamlanmış proje örnekleri isteyin ve avukatınızla birlikte, Tapu Dairesi kayıtlarından, alıcıların tapu aldığını teyit edin.

Kanıt olarak ne sayılır

• Şirketler Mukayyitliği özeti
• Önceki projelerde tapu teslim edildiğine dair kanıt

Uyarı işaretleri

• Satıcının hiçbir geçmişi olmayan yeni kurulmuş bir şirket olması
• Önceki alıcıların tamamlanmadan yıllar sonra hâlâ tapu beklemesi

Neden önemli

Tapu sınıfı, arazinin geçmişini ve sırada hangi soruları sormanız gerektiğini gösterir. 1974 öncesinde bir Kıbrıslı Türk malike kayıtlı arazi, 41/1977 sayılı Yasa uyarınca 1974 sonrasında dağıtılan araziden farklı bir konumdadır; bu ikincisinde, yerinden edilmiş bir malikin Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi tarafından tanınan bir hak iddiasını sürdürmesi mümkündür.

Nasıl doğrulanır

• Satıcıdan güncel tapu senedinin bir kopyasını edinin ve avukatınıza bunu İlçe Tapu Dairesi kaydıyla karşılaştırtın.
• Avukatınızdan tapu sınıfını ve 1974 öncesi tescil geçmişini yazılı olarak belirtmesini isteyin.
• Sınıfları tanıyıp doğru soruları sorabilmeniz için tapu senetleri rehberimizi okuyun.

Kanıt olarak ne sayılır

• Tapu Dairesi kaydıyla eşleşen tapu senedi kopyası
• Avukatınızdan tapu sınıfına ilişkin yazılı teyit

Uyarı işaretleri

• Satıcı tapu senedini üretemiyor veya üretmek istemiyor
• Kimse tapu sınıfını yazılı olarak belirtmek istemiyor
• "Bütün tapular aynıdır" veya "artık önemi yok" denmesi

Neden önemli

Tapu, kayıtlı malik tarafından veya kayıtlı malikin resmî olarak yetkilendirdiği biri tarafından devredilir. Satıcı, başka birine kayıtlı bir arazi üzerindeki bir birimi satan bir müteahhitse, sözleşmeniz sizin göremediğiniz bir anlaşmalar zincirine bağlıdır.

Nasıl doğrulanır

• Avukatınızın Tapu Dairesi kaydını edinmesini ve kayıtlı maliki sözleşmede adı geçen satıcıyla karşılaştırmasını sağlayın.
• Satıcı kayıtlı malik değilse, satışı yetkilendiren belgeyi (örneğin tescilli bir sözleşme veya vekâletname) edinin ve avukatınıza doğrulatın.

Kanıt olarak ne sayılır

• Satıcıyı malik olarak gösteren Tapu Dairesi kaydı
• Veya: kayıtlı malikten doğrulanmış, tescilli bir yetkilendirme

Uyarı işaretleri

• Arazi maliki, müteahhitle yazılı ve tescilli bir anlaşması olmayan üçüncü bir taraf
• Satıcı, mülkiyeti Şirketler Mukayyitliği'nde kontrol edilemeyen bir şirket

Neden önemli

Birleşik Krallık Dışişleri, Milletler Topluluğu ve Kalkınma Ofisi'nin Kıbrıs'ta mülk satın alma rehberi, müteahhitlerin inşaatı sıklıkla arazi üzerine ipotek koyarak finanse ettiğini ve bunu bilmeden ödeme yapan bir alıcının, borç kapatılana kadar devredilemeyen bir mülkle karşı karşıya kalabileceğini, müteahhit iflas ederse de bu borçtan sorumlu tutulabileceğini belirtiyor.

Nasıl doğrulanır

• Avukatınıza, herhangi bir kapora ödemeden önce ve devirden hemen önce tekrar, tapu üzerinde resmî bir Tapu Dairesi sorgusu yaptırın.
• Bir ipotek varsa, bankadan tutarın ve biriminizin serbest bırakılma koşullarının yazılı teyidini alın.

Kanıt olarak ne sayılır

• Sorgu tarihi itibarıyla takyidat bulunmadığını gösteren veya bunları listeleyen resmî Tapu Dairesi sorgusu
• Mevcut bir ipotek varsa bankanın serbest bırakma yazısı

Uyarı işaretleri

• Satıcının sorguya direnmesi veya bunun gereksiz olduğunu söylemesi
• Bir ipoteğin bulunması ve sözleşmenin serbest bırakılması konusunda sessiz kalması

Neden önemli

Gerekli imar onayı olmadan inşa edilen bir bina Nihai Tasvip alamayabilir; Nihai Tasvip olmadan da bireysel tapular genellikle düzenlenmez.

Nasıl doğrulanır

• İmar onayı belgesini isteyin ve avukatınıza bunu ilgili imar makamı nezdinde teyit ettirin.
• Onaylanan şeyin satın aldığınız birimle (kullanım amacı, büyüklük, birim sayısı) eşleştiğini kontrol edin.

Kanıt olarak ne sayılır

• İmar onayının kopyası
• Onayı veren makamdan avukatınızın aldığı teyit

Uyarı işaretleri

• Onayın "işlemde" olduğunun söylenmesi
• Onaylanan planların pazarlama materyalinden farklı olması

Neden önemli

İnşaat ruhsatı, yapının hukuki dayanağıdır. Yürürlükteki kararname uyarınca, ayrı bir birim tapusu henüz bulunmadığı durumlarda bir yabancının Satın Alma İzni başvurusunda kullanabileceği belgelerden biri de budur.

Nasıl doğrulanır

• İnşaat ruhsatının bir kopyasını edinin ve avukatınıza bunu ruhsatı veren belediye veya makam nezdinde doğrulatın.
• Ruhsatın, ilgili blok ve birimi kapsadığını teyit edin.

Kanıt olarak ne sayılır

• İnşaat ruhsatının kopyası
• Avukatın yazılı teyidi

Uyarı işaretleri

• Bir ruhsat numarası verilememesi
• Ruhsatın farklı sayıda kat veya birim için olması

Neden önemli

Sözleşme; kimin hangi vergiyi ödeyeceğini, izin reddedilirse ne olacağını, tapunun ne zaman devredileceğini ve hangi çare yollarına sahip olduğunuzu belirler. Birleşik Krallık Dışişleri, Milletler Topluluğu ve Kalkınma Ofisi, Kıbrıs'taki mülk alımlarında bağımsız hukuki danışmanlık alınmasını tavsiye ediyor.

Nasıl doğrulanır

• Kendiniz bir avukat görevlendirin; satıcı tarafından ödenmediğini veya satıcıyla bağlantılı olmadığını teyit edin.
• Şunlar hakkında yazılı görüş isteyin: tapu, takyidatlar, izin riski, süreler, vergi paylaşımı ve devir gerçekleşmezse başvurulacak çareler.

Kanıt olarak ne sayılır

• Avukatınızla yapılan görevlendirme yazısı
• Yazılı sözleşme incelemesi

Uyarı işaretleri

• Müteahhidin "kendi avukatını" ücretsiz sunması
• Görüşün yalnızca sözlü olarak verilmesi

Neden önemli

Tescil, sözleşmenizi tapu üzerine işler; böylece aynı mülkün sonraki satışları veya ipotekleri sizin sözleşmenize tabi olarak gerçekleşir. Yürürlükteki kararname uyarınca bu, yabancı alıcılar için sözleşmenin geçerliliğinin de bir koşuludur.

Nasıl doğrulanır

• Sözleşmenin Damga Vergisi Yasası uyarınca damgalandığını teyit edin.
• Sözleşmenize ait Tapu Dairesi tescil kaydını edinin.

Kanıt olarak ne sayılır

• İlçe Tapu Dairesi'nden tescil kaydı
• Damga vergisi makbuzu

Uyarı işaretleri

• Tescilin "henüz gerekli olmadığının" söylenmesi
• Sürenin tescil yapılmadan geçmiş olması

Neden önemli

Bir yabancı, Satın Alma İzni olmadan tapu alamaz. Başvurular, kendi ülkenizden bir sabıka kaydı belgesi ve bir güvenlik incelemesi gerektirir; izin, yayımlanmasının ardından yasal süreler içinde devir ve vergiler tamamlanmazsa geçerliliğini yitirir.

Nasıl doğrulanır

• Bakanlığın çevrimiçi sisteminden başvuru alındı belgesini ve referans numarasını saklayın.
• İzin verildiğinde Bakanlar Kurulu kararını edinin ve sürelerin işlemeye başladığı yayım tarihini not edin.

Kanıt olarak ne sayılır

• Başvuru alındı belgesi
• Bakanlar Kurulu kararı veya Resmi Gazete referansı

Uyarı işaretleri

• Satıcının, iznin bekleyebilecek bir formalite olduğunu söylemesi
• İzninizin yayım tarihini bilmemeniz

Neden önemli

Nihai Tasvip olmadan biriminizin bireysel tapusu genellikle düzenlenmez; bu da izin verilse bile tapunun size devredilemeyeceği anlamına gelir.

Nasıl doğrulanır

• Nihai Tasvip belgesini isteyin; yoksa müteahhitin yazılı zaman çizelgesini ve avukatınızın nelerin eksik kaldığına dair değerlendirmesini edinin.

Kanıt olarak ne sayılır

• Nihai Tasvip belgesi
• Veya: yazılı zaman çizelgesi ve avukatın değerlendirmesi

Uyarı işaretleri

• Binanın yıllardır Nihai Tasvip olmadan kullanılıyor olması
• Nelerin eksik kaldığını kimsenin söyleyememesi

Neden önemli

Devir, iznin yayımlanmasının ardından yasa veya kararnamenin belirlediği süre içinde; vergi ve harçlar ise ayrı bir süre içinde gerçekleşmelidir. Aksi hâlde izin kendiliğinden iptal olur ve daha yüksek bir ücretle yeniden başvurmanız gerekir.

Nasıl doğrulanır

• Avukatınızdan yazılı bir devir planı isteyin: kayıtlı malik, birim tapusunun durumu, iznin yayım tarihinden itibaren işleyen süreler ve her bir vergi ile harcın kim tarafından ödeneceği.

Kanıt olarak ne sayılır

• Avukatınızdan yazılı devir planı
• Vergileri paylaştıran ve devir yükümlülüğünü belirleyen sözleşme maddeleri

Uyarı işaretleri

• Sözleşmenin devir zamanlamasını açık bırakması
• Size tüm vergileri ödemenizin söylenmesine karşın satıcının yükümlülüklerinin yazılı olmaması